« Ce serait quand même bien d’avoir ici quelque chose à soi ! » Quel touriste, au terme de son premier ou son énième séjour sur l’île Maurice, n’a pas caressé cette idée ? Pas forcément pour y élire domicile à plein temps. Mais au moins pour en faire un lieu de villégiature. Un doux refuge où il aimerait venir régulièrement. Avec l’espoir, sinon la garantie, de pouvoir revendre ce pied-à-terre, un jour ou l’autre, sans perdre d’argent. Voire même en réalisant une belle plus-value. Ou le transmettre sans frais à ses descendants. Afin de tenter de répondre favorablement à ces rêves de vacanciers, les pouvoirs publics mauriciens ont aménagé au cours des dernières années des dispositions légales permettant aux étrangers d’accéder à la propriété foncière, auparavant réservée exclusivement à leurs ressortissants.
D’abord destinées aux plus fortunés, les possibilités d’investissements et de financements sont désormais beaucoup plus variées. Jamais autant qu’aujourd’hui l’immobilier de la première destination touristique de l’océan Indien ne s’est offert aux étrangers. Toutefois, cette tendance à l’ouverture pourrait ne pas durer éternellement. Pour l’heure, la crise dans la zone euro fait la part belle aux éventuels acheteurs. C’est peut-être le moment de passer à l’action. Ou au moins de faire le saut du rêve au projet.
IRS : un dispositif qui a fait ses preuves
Pour l’investissement immobilier étranger à Maurice, la formule la plus ancienne et par conséquent la plus connue est identifiée par le sigle IRS, pour « Integrated Resort Scheme ». Ce qu’on traduit généralement en parlant de projets de développements intégrés. Initié à la fin des années 90, ce dispositif a déjà permis la vente de 415 villas dans cinq ensembles immobiliers plus luxueux les uns que les autres. Quelque 45% ont été vendues à des Français (dont 15% à des Réunionnais), première clientèle touristique de l’île, 35% à des Britanniques et 20% à des Sud-africains.
Luxe, le mot n’est pas trop fort pour décrire ces programmes achevés ou en cours d’achèvement, au sein desquels le prix plancher de chaque unité est fixé par la loi à un demi-million de dollars, soit environ 390 000 euros au cours actuel. Moyennant une mise de fonds qui en pratique peut aller du double au quadruple de ce minimum légal, les propriétaires de ces biens disposent du permis de résident permanent. Celui-ci leur permet d’abord de s’affranchir du visa touristique limité à six mois par an. Ensuite, ce permis leur ouvre la voie, au bout de quatre années effectives passées sur l’île, à une demande de nationalité. Généralement, ce n’est pas tant l’obtention d’un passeport que le bénéfice du régime fiscal qui peut motiver les candidats issus de pays signataires d’un accord de non-double imposition avec Maurice.
Les superbes plus-values de Tamarina
Pour réduire l’exposition à l’impôt sur les revenus des investissements, comme par exemple les dividendes, point besoin d’investir dans l’immobilier. L’offshore mauricien généralement suffit. Et n’en déplaise à ceux qui la suspectent de favoriser l’évasion fiscale, la place financière de Port-Louis figure sur la liste blanche de l’Organisation de coopération et de développement économique. L’OCDE n’est pourtant pas réputée, les banques suisses et monégasques peuvent en attester, pour sa complaisance à l’égard des paradis fiscaux.
En revanche, pour revenir aux programmes IRS, les investisseurs n’ont qu’à se féliciter de l’absence d’imposition sur les plus-values et droits de succession dans le régime mauricien. Vu les montants engagés, même s’il reste toujours des frais de transfert, cela reste très avantageux (voir notre encadré « Acheter par une compagnie plutôt qu’en nom propre »). Ce ne sont pas les propriétaires de l’ensemble Tamarina qui diront le contraire. Une vingtaine d’entre eux, ayant eu le flair et les moyens d’acheter en 2006 ou 2007 une ou plusieurs villas des 119 construites par le groupe sucrier Médine sur une ancienne réserve de chasse de la côte ouest, auraient cédé au cours des derniers mois leur bien à un prix de vente équivalent au double de celui d’achat.
Des plus-values de cette ampleur risquent de demeurer exceptionnelles. La raison en est simple : de telles marges sont les conséquences d’une sous-évaluation initiale, plus ou moins voulue par le promoteur qui a été pionnier en matière d’IRS et a vendu en dessous de la valeur les premières unités pour assurer le développement de l’ensemble de l’opération. Il faut dire que ces opérations nécessitent des investissements importants. Luxe oblige !
À titre d’exemple, trois des cinq premiers programmes - à savoir Tamarina Golf, Spas & Beach Club, les Villas Valriche et Anahita (que ce soit les villas du resort ou celles gérées par le groupe hôtelier Four Seasons) - sont tous adossés à leur propre golf de 18 trous. Le quatrième, Belle Rivière, n’est toutefois qu’à quelques minutes en voiture du parcours en surplomb duquel sont construites les Villas Valriche, sur le domaine du Château de Bel Ombre. Ses résidents bénéficieront des équipements du futur hôtel Sofitel qui ouvrira bientôt sur le site. Le cinquième programme IRS commercialisé, les Villas du Club Med, échappe à la « règle golfique », mais les dépenses initiales n’ont pas été minces non plus pour construire l’hôtel-club le plus luxueux du groupe dans le monde et aménager sa plage artificielle dont bénéficient ses hôtes (ainsi que tous ceux qui le souhaitent)
Un nouvel ensemble immobilier de ce type, actuellement en cours de réalisation, n’est pas en reste en matière de coûts d’aménagement de l’espace commun aux futurs résidents. Comme son nom l’indique, La Balise Marina propose des logements individuels édifiés autour d’un port de plaisance privé, permettant à chaque propriétaire d’amarrer son bateau devant sa porte. Or, ce port est créé ex nihilo entre lagune et lagon. Le coût de ce remodelage du littoral devrait peser lourdement dans la facture globale et donc dans le prix de vente des unités résidentielles.
Tout cela pour dire que la formule IRS s’adresse et s’adressera sans doute encore longtemps aux plus fortunés. Pour avoir une idée des prix, il suffit de se rapprocher du dernier projet mis sur les rails récemment par le groupe Médine. Après avoir vendu les 119 villas du complexe Tamarina, sa filiale Médine Property lance un nouveau programme sur des terrains adjacents. Akasha, c’est le nom du futur ensemble, propose des petits bijoux d’architecture dans un cadre idyllique, accessibles à partir de 1,5 million de dollars, soit près de 1,2 million d’euros l’unité.
Ciel Properties récidive aussi mais en innovant. Pour la cinquième tranche d’Anahita, dont la commercialisation a débuté à la mi-août, le promoteur choisit de vendre non pas des villas, mais des terrains viabilisés et prêts à bâtir. S’appuyant sur une récente réforme de la loi, cet autre pionnier de l’IRS permet ainsi à ses clients de choisir architecte, designer d’intérieur et constructeur afin de personnaliser et d’individualiser leur résidence mauricienne. Tout cela est évidemment permis dans le cadre d’un cahier des charges précis afin de ne pas rompre l’harmonie du « resort ». Tant durant la période du chantier (lequel doit être achevé dans une période de cinq ans suivant l’acquisition du terrain) qu’après.
Des prix plus abordables avec les RES
D’autres nouveautés sont mises en place pour favoriser de nouveaux courants d’affaires dans ce domaine. Pour les propriétaires fonciers mauriciens aux réserves moindres et des investisseurs étrangers moins nantis, le gouvernement de Port Louis développe une formule plus adaptée. Ce nouveau dispositif légal est aussi identifié par un sigle en trois lettres, RES. Ce sont les initiales de « Real Estate Scheme ». Promulgué en 2007, ce dispositif est sur le point de connaître ses premières réalisations. Plus récent que celui de l’IRS, il n’a pas encore bénéficié d’autant de publicité que son prédécesseur. Pourtant, la formule suscite un vif intérêt. Pour preuve, treize programmes ont déjà reçu le feu vert définitif des autorités compétentes, en l’occurrence le Board of Investment (BOI), l’agence publique qui stimule et contrôle la légalité de toutes les opérations impliquant des investissements étrangers à Maurice. Seize autres programmes ont fait l’objet d’une lettre d’approbation par ce même BOI. Ce qui signifie que, dans ce cas, les propriétaires des terrains sont autorisés à lancer leur opération de promotion immobilière sur les sites identifiés. Il leur faut maintenant trouver les garanties de financement requis pour obtenir le certificat qu’ont déjà obtenu les treize premiers.
Le principal attrait pour les villas du type RES provient du fait qu’elles ne sont pas assujetties à un prix minimum, contrairement aux 500 000 dollars de plancher imposés aux constructions dans l’IRS. Les seules contraintes légales qui distinguent les opérations immobilières RES de la promotion de droit commun concernent la surface du terrain dévolu au programme, la nature de la construction et les services offerts aux propriétaires. Au global, la superficie du complexe résidentiel doit être comprise entre un minimum d’un arpent, soit 4 221 mètres carrés, et un maximum de dix hectares (23,69 arpents). Attention, la loi précise toutefois que la surface d’un terrain sur lequel est construite une propriété mise en vente sous le régime RES ne pourra pas être supérieure à 1,25 arpent.
Le législateur a aussi prévu que les résidences soient bâties selon des standings internationaux, ce qui est assez flou pour laisser pas mal de liberté dans la construction (mais ce qui implique aussi une bonne vigilance de la part des acquéreurs ou de leurs représentants). Comme pour les ensembles soumis à l’IRS, le RES comprend la mise à disposition au sein du complexe immobilier de facilités commerciales et de loisirs, ainsi que divers services : gardiennage, entretien, jardinage, ramassage des ordures et aides domestiques.
Dans ce cadre, des étrangers ou des entreprises enregistrées à Maurice détenues par des étrangers, peuvent acquérir en toute propriété une villa avec trois chambres et une piscine, moyennant un investissement à partir de 250 000 euros. Ce qui place ce type d’opération au même niveau que les transactions pour un bien analogue dans de nombreuses régions d’Europe ou à La Réunion.
Acheter par une société plutôt qu’en nom propre
Les étrangers peuvent acquérir une villa en leur nom propre ou par le biais d’une entité. Que la villa serve de résidence ou qu’elle constitue un investissement locatif, il est nécessaire de choisir la structure d’acquisition la plus judicieuse. La structure choisie détermine notamment les personnes qui pourront signer divers documents relatifs à la villa ainsi que les droits des parties à la transaction. Ces droits incluent les taxes foncières, l’impôt sur le revenu, les taxes sur les donations et les successions, les modalités de transfert de la résidence et l’exposition aux droits des créanciers. Le mode d’acquisition de propriété entraîne également des conséquences en cas de décès.
Acquérir une villa par le biais d’une compagnie, plutôt qu’en son nom propre, offre plusieurs avantages aux étrangers. Cette formule permet de protéger les biens personnels : en acquérant une résidence par le biais d’une compagnie, le propriétaire sera en mesure de mettre ses biens à l’abri des réclamations relatives à sa villa, notamment si sa résidence constitue un investissement. Elle facilite aussi une meilleure planification fiscale. Le pays d’origine peut imposer des taxes sur les successions, notamment sur les biens détenus à l’étranger. Ces taxes peuvent légitimement être évitées lorsque les biens sont détenus par le biais d’une entité distincte plutôt qu’en nom propre. Enfin, elle simplifie la planification successorale. Une compagnie peut détenir des immeubles et d’autres types de biens pendant une période indéfinie. De nombreuses personnes à travers le monde possèdent des résidences de luxe dans des sites privilégiés par le biais de sociétés, habituellement établies dans des territoires off-shore. Au décès de ces personnes, les compagnies demeurent propriétaires des résidences.
Autres considérations pratiques : si un propriétaire ne souhaite pas résider à l’île Maurice toute l’année, surtout si la villa constitue un investissement locatif, cela peut être contraignant de superviser le processus d’acquisition, la demande du droit de résidence et les diverses démarches administratives, la préparation et la remise des rapports d’impôt et la conformité aux diverses exigences réglementaires. De même, la réception de courrier officiel (la signification d’avis légaux, par exemple) peut être problématique si la villa est détenue en nom propre. RG
Le choix du contrat et du financement
Parce qu’elle n’offre pas le statut de résident, à la différence de l’IRS, la formule RES s’adresse à une autre clientèle. Elle est surtout intéressante pour les expatriés, salariés ou créateurs de leur propre entreprise à Maurice, et les retraités étrangers. Les premiers accèdent aux avantages d’être propriétaires sans avoir de souci de l’autorisation de résidence puisque celle-ci leur est accordée, par périodes de trois ans renouvelables, en même temps que leur permis de travail. Les bénéficiaires d’une pension de retraite peuvent quant à eux profiter de leur résidence mauricienne jusqu’à six mois par an en dépensant moins que s’ils avaient des activités équivalentes en Europe ou à La Réunion. Et quand ils n’y sont pas, sous réserve de l’accord de la Tourism Authority, ils peuvent toujours louer leur bien à des touristes. S’ils veulent profiter de leur bien toute l’année, ils peuvent faire une demande de permis de résidence, mais ils devront réaliser un transfert d’au moins 40 000 dollars, ou l’équivalent en devises étrangères librement convertibles, lors de leur établissement à Maurice.
Quel que soit son statut, ce que l’acheteur doit savoir avant de partir en quête d’une villa soumise au régime RES, c’est que celle-ci peut être vendue soit sur la base d’un plan d’architecture, durant la construction ou à l’achèvement des travaux. Dans les cas où la vente du bien immobilier a lieu sur la base d’un plan d’architecture ou durant la construction, le contrat de vente sera encadré par les dispositions d’une vente à terme ou d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) tel que défini par le code civil mauricien. Une vente à terme est un contrat par lequel d’une part le vendeur s’engage à livrer le bien immobilier à l’achèvement de sa construction et, d’autre part, l’acquéreur s’engage à en prendre possession et à en payer le prix à la date de sa livraison. Le transfert de propriété prend force de loi au moment de la reconnaissance de l’achèvement des travaux par l’entremise d’un acte authentifié à effet rétroactif à la date de la vente.
Une vente en l’état futur d’achèvement est un contrat par lequel un vendeur cède sur le moment ses droits de propriété sur le sol et le bâti à l’acquéreur. Le bien résidentiel à être construit devient progressivement la propriété de l’acquéreur qui s’engage à en payer le prix au fur et à mesure que les travaux progressent. Le vendeur demeure responsable des travaux jusqu’à leur achèvement.
Toujours selon le code civil mauricien, et plus précisément son article 1601-30, le prix d’un bien vendu en état futur d’achèvement est payable par tranches au fur et à mesure des travaux. 25% doivent être payés à la signature du contrat de vente ; 10% à l’achèvement des travaux de fondation ; 35% à l’achèvement de la toiture ; 25% à l’achèvement des travaux ; et 5% à la livraison. Ces montants sont dus au fur et à mesure des travaux selon les modalités prévues à l’acte de vente.
Pour faciliter la réalisation de leur projet, les acquéreurs étrangers peuvent désormais contracter des emprunts auprès d’organismes financiers mauriciens ou basés à Maurice.
Cinq chantiers de complexes RES sont actuellement bien engagés : deux dans le Nord, appelés Port Chambly et Casasola ; un dans l’Ouest à Rivière Noire dénommé 1st Avenue et trois dans l’Est qui ont pour noms respectifs Villas del sol, Cape Bay et Emerald Heights.
L’achat de chambres d’hôtel à 150 000 euros
Depuis quelques mois, une nouvelle formule a rejoint les IRS et RES. Toujours un sigle de trois lettres : IHS, pour « Invest Hotel Scheme ». Comme on peut le deviner, il s’agit d’un investissement lié à l’hôtellerie. Le principe de base est celui de la copropriété. Un contrat est passé entre le constructeur de l’hôtel, son exploitant et l’investisseur qui devient de fait propriétaire d’une ou plusieurs chambres. Il peut jouir de son bien jusqu’à 45 jours par an et perçoit un revenu lié à l’usage qui en est fait le reste du temps. Ce revenu est fixé contractuellement au moment de l’acquisition. Différentes formules de calcul existent qui vont du revenu lié à l’occupation de la chambre à un intéressement aux résultats de l’hôtel, en passant par un forfait. Tout cela est évidemment non imposable. Le futur hôtel Long Beach, que le groupe Sun Resorts est en train de construire à Belle Mare, sur le site de l’ancien hôtel Coco Beach, fait figure de pionnier dans cette formule qui se veut plus abordable que les précédentes, avec des prix à partir de 150 000 euros.
On l’aura compris, à travers ces différents dispositifs, Maurice cherche à attirer des investisseurs étrangers pour dynamiser son économie. Ici comme ailleurs, les crises financière et économique sont telles que les candidats ne se bousculent pas au portillon. C’est donc le bon moment, pour ceux qui seraient tentés, de se rapprocher des promoteurs privés et du BOI.
Renaud Guiliani
Les programmes RES se multiplient
Les projets immobiliers montés dans le cadre du Real Estate Scheme, plus modestes que les opérations en IRS (Integrated Resort Scheme), exigent nettement moins d’investissements et s’adressent à une clientèle plus large du fait leur prix nettement inférieur. On annonce même des opérations avec des appartements vendus à 200 000 euros. Pour le moment, on se situe plutôt à 300 000 euros et au-delà. Treize projets ont obtenu le certificat qui leur permet de se lancer dans la commercialisation, cela représente 376 villas et appartements. Seize autres projets ont déjà obtenu leur « lettre d’approbation », dernière étape avant le certificat permettant d’opérer.
Du côté des IRS, qui ne peuvent proposer des biens à moins de 500 000 dollars (390 000 euros), mais se situent en général nettement au-dessus, on compte 415 villas déjà vendues à ce jour à travers 5 projets. Ce qui n’est pas beaucoup depuis six ans que les premiers dossiers ont été présentés. Outre les lenteurs administratives du départ, la crise internationale est passée par là, rendant plus frileuses les banques et plus difficile la quête de clients pour ces projets immobiliers haut de gamme. Plusieurs projets - dont certains pharaoniques - ont été abandonnés en cours de route ou se trouvent au point mort. Il est vrai que les sommes en jeu se révèlent colossales : le plus petit des projets IRS présentés au BOI pesait 112 millions d’euros et le plus grand 400 millions d’euros. Quoi qu’il en soit, ceux qui annonçaient que l’arrivée du RES sonnait le glas de l’IRS semblent se tromper. Quatre autres projets ont reçu leur certificat et sept projets en sont au stade de la « lettre d’approbation ». Les deux segments de ce marché de l’immobilier accessible aux étrangers devraient donc continuer à coexister. Et il faut y ajouter maintenant le segment des chambres d’hôtel vendues dans le cadre de l’IHS (Invest Hotel Scheme).
Les différentes étapes d’un projet IRS ou RES
1- Le promoteur présente son projet au Board of Investment (BOI) qui lui délivre - ou pas - une lettre d’agrément lui permettant d’aller de l’avant ;
2- Muni de sa lettre d’agrément du BOI, le promoteur doit obtenir le quitus du ministère de l’Environnement. Une fois ce document obtenu, il peut commencer à commercialiser son projet ;
3- Le promoteur doit boucler le financement de son projet (capitaux propres et garanties bancaires) ;
4- Le promoteur présente de nouveau son dossier au BOI qui lui délivre un permis de construire.
Pour toutes les lettres d’agrément octroyées depuis 2008, le BOI impose un délai maximal d’une année pour l’obtention du permis de construire et le démarrage des travaux.
Source: http://www.ecoaustral.com/
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