« Il y a un intérêt pour de bons produits à un prix raisonnable dans l’immobilier »

Source : Ile Maurice, l’express du mardi 6 décembre, page 7.
Alain BARBÉ
Questions à Bruno Goder, Assistant General Manager, FUEL Asset Managers.

·         Quels sont les projets en cours et à venir pour « FUEL Properties Ltd » ?

Le noyau de FUEL Properties Ltd, opérant avant 2008 sous FUEL, a déjà réalisé un certain nombre de projets à vocation résidentielle, pour toutes les classes sociales, dont des morcellements à Saint-Julien, Bonne-Mère et l’Unité, entre autres. En ce moment, nous travaillons sur des morcellements résidentiels destinés aux 1 350 bénéficiaires du deuxième exercice du Voluntary Retirement Scheme du groupe. Des sites potentiellement développables ont été identifiés. Dans certains cas, des applications pour divers permis aux autorités compétentes ont déjà été faites. Et dans d’autres, nous en sommes toujours à la phase conceptuelle. Nous avons également le projet Azuri à Haute-Rive, pour lequel nous sommes en partenariat avec l’Indian Ocean Real Estate Co Ltd.

·         Qu’en est-il de vos objectifs ?

Créée en 2008, FUEL Properties Ltd est le bras immobilier de l’entreprise. Elle permet de structurer l’activité foncière et le développement immobilier de la holding. Notre objectif principal est de valoriser au mieux les 2 000 hectares de terre de la holding qui ne sont pas adaptés à la culture de la canne à sucre. Il est impératif que tout développement que nous entreprenons prenne en compte le site choisi, ses alentours, l’environnement dans toute son ampleur et qu’il soit aussi en mesure de respecter les ressources naturelles du pays et son patrimoine. L’accent est mis, et il le restera à l’avenir, sur le marché résidentiel local, offrant des développements de haute qualité à des prix raisonnables. Nous sommes à l’écoute du marché et nous évaluons les changements qui s’y opèrent, tout comme les demandes. Nous restons flexibles dans ce que nous proposons comme produits, afin de fournir aux marchés ciblés ce qu’ils demandent dans un package gagnant, tout en prenant en compte la qualité, le prix, et la durabilité.

·         Comment envisagez-vous le calendrier de la réalisation de vos projets ?

Nous avons prévu de commencer la mise en œuvre d’un nombre de ces projets résidentiels l’an prochain, afin de les livrer aux acheteurs en 2013. C’est le même objectif pour les deux projets commerciaux qui sont en cours de planification. Concernant le projet Azuri, la construction devrait commencer en avril ou mai 2012, pour être terminée en octobre 2013.

·         Pensez-vous que le secteur de l’immobilier va reprendre en 2012, avec l’abolition de la « Capital Gains Tax » et de la taxe sur les dividendes annoncée dans le dernier budget ?

C’est un signal qui va faire du bien à l’investissement et qui devrait relancer le secteur de l’immobilier. La crise en Europe et ailleurs est bel est bien présente. Quel sera l’impact de cette même crise chez nous ? A quel point changera-t-elle notre vision des choses et notre approche ? Tout cela va certainement affecter ce secteur. L’Europe et les marchés du Moyen-Orient sont en crise. D’un point de vue géographique, ils sont loin. Les acheteurs asiatiques ont l’embarras du choix dans les régions avoisinantes. En dehors de quelques marchés proches comme l’Afrique du Sud, La Réunion, Madagascar et l’Afrique de l’Est, attirer les acheteurs et les investisseurs étrangers sur une grande échelle reste un grand défi. Il y a encore un intérêt pour des concepts intéressants, de bons produits à un prix raisonnable, ciblant des marchés spécifiques, comme le projet Azuri. Nous avons une vision à long terme. Nous sommes une société mauricienne et non pas un développeur itinérant cherchant un profit rapide. Nous sommes conscients que cela prendra du temps et que certains développements seront en mesure d’être lancés avant d’autres.

·         Qu’est-ce qui différencie vos projets des réalisations actuelles ?

Lors de la conceptualisation de nos projets, nous mettons tout en œuvre pour minimiser l’impact sur l’environnement. Cela, afin d’offrir aux futurs propriétaires un cadre où il fera bon vivre. Notre équipe passe énormément de temps à conceptualiser les projets, mais aussi à s’assurer que l’après-développement s’opère avec succès. Le but est de veiller au bien-être des futurs propriétaires. Notre principale différence est notre approche du développement, qui a toujours été de respecter notre voisinage et le patrimoine naturel et historique dont nous sommes les dépositaires. Nous avons une équipe très expérimentée qui applique les meilleures pratiques internationales, et qui se soucie des conditions locales, du patrimoine, de la culture et de l’environnement.

·         A qui sont destinés vos projets ?

Aucun de nos développements n’est exclusivement destiné aux étrangers. Tous comprennent les propriétaires et les investisseurs mauriciens. Il n’y a pas non plus un prix unique pour tous les projets. Nos développements sont spécifiques au site et il peut ainsi y avoir une variation des niveaux de prix.

·         Et qu’en est-il des prix des terrains des morcellements ?

Le prix de la parcelle varie selon la région, le site choisi, ainsi que le développement qui y est préconisé. Toutefois, il ne faudrait pas faire une comparaison directe entre les chiffres, puisque les produits proposés peuvent ne pas être dans la même gamme. La raison d'être
de chaque morcellement est différente de l’une à l’autre. Par exemple, le prix d’une parcelle où se situe un projet résidentiel visant principalement à accueillir des logements secondaires ne devrait pas nécessairement être comparé à celui d’une parcelle de la même superficie, pour un autre projet où l’on préconise des résidences primaires.

·         Quel pourrait être l’impact de la crise ?

Il y a tout un travail avant la vente d’un projet. Celui-ci démarre seulement si les conditions requises pour la prévente ont été atteintes. Bien sûr, si les conditions économiques ne sont pas favorables, le projet prendra du retard ou ne sera pas appliqué. Mais nous sommes conscients de cet aspect des choses et avons des paramètres en place qui nous permettent d’opérer. Nos projets vont profiter au secteur de la construction dans son ensemble. Dans un premier temps, le développement des terres que nous possédons va générer des avantages économiques immédiats, en termes d’investissements et d’emplois créés pendant la conceptualisation et la construction. Cela va aussi créer, sur le long terme, d’autres avantages économiques à travers les opportunités qui découleront de développements réussis.

·         Les délais des autorités pour accorder des permis sont-ils une contrainte ?

C’est une chose plus que nécessaire, que l’on prenne du temps pour analyser les applications et s’assurer que tout est bien fait pour éviter un développement anarchique. Tout développement irresponsable pourrait gâcher la beauté du pays et le fait que c’est un endroit agréable où il fait bon vivre. Le processus d’approbation peut, de ce fait, prendre du temps. Les retards peuvent être frustrants, surtout si cela est dû à la paperasserie et à d’autres mesures administratives plutôt qu’à des questions techniques. Le gouvernement devrait considérer les obstacles auxquels les promoteurs font face, notamment les procédures qui durent longtemps, ou encore le fait que les promoteurs ne soient pas informés des raisons pour lesquelles les projets sont bloqués.
 

·         Quelle serait une solution à ce problème ?

Une solution serait peut- être de permettre aux promoteurs de faire des présentations auprès de certaines institutions clés. Cela, afin qu’elles aient l’occasion d’expliquer ou éclaircir des éléments qui risquent de faire rejeter les projets, s’ils n’ont pas été clairement exposés dans les documents de demande de permis. Nous évoluons dans une ère économiquement difficile. Veiller à ce que des projets valides aillent de l’avant est crucial pour le pays. Le gouvernement en sort lui aussi gagnant grâce aux taxes, droits d’enregistrement et autres, qui seraient perçus sur une plus longue durée si les projets ne titubaient pas sans raison.
De même, l’industrie de la construction, continuera de fonctionner, que ce soit pour l’infrastructure, les habitations et les bâtiments commerciaux. Cela aiderait à pallier les effets d’une possible contraction des activités économiques, qui pourrait découler de la crise actuelle. Tout cela générerait aussi plus de concurrence entre les promoteurs et mettrait plus de pression sur la nécessité de mettre sur le marché le produit le plus adapté à un même marché.